こんにちは、さとぽんです！
子どもが生まれ、ひと段落すると今度はマイホームを購入するか検討している方も多いのではないでしょうか？
「マイホームを買うか？このまま賃貸に住むか？」
この選択は多くの人にとって重要な人生の決断の一つです
今回は、マイホーム購入を検討し始めた方に向けて、マイホームと賃貸はどっちの方がお得なの？という疑問にFPが回答します
ズバリ、「賃貸の方が経済的にお得な場合が多い！」
となります！
もちろんマイホームの方がお得になる場合もあるのですが、難しい理由は後述します
念のために言うと、さとぽんは賃貸肯定派でもマイホーム否定派でもありません！
マイホームの購入を検討する場合には、そのデメリットをしっかりと理解し、経済面以外にもそれぞれメリットとデメリットと合わせて、「自分達にとってマイホームが必要か？」判断できるようになることが重要です
ちなみにさとぽん自身は、マイホーム購入のデメリットを理解した上で、マイホームを選択しました！
ライフスタイルや将来の計画に応じた判断が必要となるので、大切な視点・考え方についても解説していきます！
マイホームと賃貸どちらがお得か？ 賃貸がお得！
結論からいうと賃貸の方が多くの人にとってお得になるでしょう！
まず前提として、「マイホームの購入は不動産投資である」ということを理解しましょう
「賃貸の家賃は、将来自分の資産にならない費用でしょ？」「マイホームは賃貸と異なり、ローンを完済すれば自分の資産になるじゃん！」
という声が聞こえてきそうですね
では、マイホームの資産価値とはなにか？
マイホームの資産価値とは？
資産価値 ＝ 実際に売りたいと思った時の「建物の価格」＋「土地の価格」
つまり将来資産価値が高くなっていく住宅を購入できれば、資産がプラスになるわけです
問題なのは、購入を検討している物件が「現時点でどの程度の資産価値あるのか、今後その価値が上がっていくのかどうか」が非常に判断しづらいことです
日本では、価格の上がる物件は３００件に１つあるかどうかと言われています
もしそのような物件を見つけたとしても、不動産の知識と潤沢な資金を持つ投資家が取り合っているので、一般の人が購入するのは難しいでしょう
マイホームの資産価値
一般的に新築の木造住宅の資産価値は３０年程度でなくなると言われています
これは、木造住宅の税法上の耐用年数が３３年と定められているからです
もちろん、３３年を超えた建物は寿命が尽きたというわけではないですが、不動産として考えた場合には建物の価値はゼロとして扱われます
さらに、日本は少子高齢化社会で人口が減っていきます
人口が減り、住宅の需要もなくなれば、土地の価格は下がっていきます
そのような状況で、30年後の土地の価値を予想できるでしょうか？
特に新築住宅は購入金額に対する建物の金額の比率が高いので、注意が必要なのです！
マイホームと賃貸 支払い金額の比較
実際の支払金額の比較をシミュレーションをしてみましょう
今回はあくまでざっくりと比較します
「これよりも良い物件があるよ！」「家族4人以上住む賃貸はもっと高いでしょ！」
などなど、ご意見が多数あるかとは思いますが、イメージをつかむための比較なのでご了承ください
【シミュレーションの前提条件】
●マイホームは、35年ローンで4000万円の新築住宅を購入する
●住宅ローン金利1%
●マイホームの固定資産税・修繕費・保険料などは合わせて年間20万円
●賃貸の家賃（管理料込み） 12万円/月
●賃貸の更新費用2年ごとに1ヶ月分の家賃
マイホームをシミュレーションしてみよう！
初期費用：計380万円
- 頭金：300万円
- 購入手数料：60万円
- 引っ越し費用20万円
年間費用：計145万円
- ローン返済: 10.45万円/月 × 12ヶ月 = 125万円
- 固定資産税・修繕費・保険料: 20万円
20年間で3,280万円
35年間で5,455万円（ローン完済時）
賃貸でシミュレーションしてみよう！
初期費用：計56万円
- 敷金・礼金・仲介手数料: 36万円
- 引越し費用: 20万円
年間費用：計130万円
- 家賃（管理料込み）: 12万円/月 × 12ヶ月 = 124万円
- 更新費用: 12万円（2年ごとに発生）
20年間で2,656万円
35年間で4,606万円
シミュレーション結果の比較
マイホームと賃貸の一般的な支払い金額をシミュレーションしてみました
結果をみると、毎月の支払い金額は、
ローン返済（10万4,500円） ＜ 家賃（12万円）
であるのに対し、ローン完済時（35年目）の支払い金額合計に注目すると、
マイホーム（5,455万円） ＞ 賃貸（4,606万円）
という驚くべき結果となりました！
確かに次の年からは、マイホームは年間20万円の支払いのみと言えど、マイホームがお得になるのは、約6年後の41年目以降となってしまうのです！
もちろん、35年目以降に残る土地の価値を考えると、支払い総額に対して土地の資産価値で打ち消せる可能性もありますが、その資産価値の不透明さは先述のとおりです
具体的にシミュレーションをしたことで、ハウスメーカー営業の方がよく使う、
「今払っている家賃よりも毎月のローン返済が安くなるので、のちのち資産になるマイホームの方がいいですよ！」
という謳い文句が鵜呑みにできないことが良く分かったのではないでしょうか？
選択のための大切な視点・判断ポイント
経済的な面以外のポイントを考慮しよう！
①引っ越しの有無
仕事で転勤がある方や転職の可能性がある方、将来両親の介護の可能性高い場合などは賃貸の方が適しています
逆に、安定した生活を送りたい場合や、自分の好きなように家をカスタマイズしたい場合は、マイホームが適しています
②子育て環境
家の中では、音などを気にせず子供を自由に遊ばせたい、自然が豊かな環境で子供を育てたいという思いが強ければマイホームが適しています
③将来の計画
将来的に家族構成が変わる可能性がある場合は、賃貸を続けた方が良いでしょう
一方、長期間にわたって同じ場所に住む予定がある場合や実家の近くに住みたい方、将来的に家を子供に引継いでいく予定の方だどはマイホームの方が良いでしょう
④地域の特性
地域によって不動産の価値は変動します
人口が増加している地域や、交通の便が良い地域、商業施設が充実している地域は不動産の価値が高まりやすいのでマイホームの経済的デメリットが薄まることになります
逆に、過疎化が進む地域や災害リスクが高い地域では、不動産の価値が下がっていく傾向にあるので賃貸の方が無難な選択となるでしょう
それぞれのメリットとデメリットを理解しよう！
賃貸のメリット
⚫︎初期費用の低さ
賃貸の初期費用は敷金や礼金、仲介手数料などで、これらはおおよそ持ち家と比べて10倍近く低いのです！
⚫︎維持費用が少なく済む
賃貸では、修繕費や固定資産税などの費用は基本的に大家が負担します
そのため、予期しない大きな出費が発生するリスクが少ないのはとても安心できますね！
⚫︎ライフスタイルに合わせた柔軟性
仕事や家庭状況の変化に応じて、引っ越しをすれば簡単に、今の状況に合う物件に住み替えられるというのが賃貸の大きなメリットです
特に若いうちは、転勤や家族構成の変化に対応しやすいため、賃貸の方が適している場合が多いのです
賃貸のデメリット
●子育てにおける音と振動のストレス
子供の夜泣きや、おもちゃで遊ぶ振動なので、隣人に迷惑になってしまうのでは？との心配になるストレスを感じる場合があります
●カスタマイズの制限
賃貸物件では内装や設備の変更に制約があり、自分好みにカスタマイズすることが難しい場合があります
●経済的に利益になることはない
マイホームは、立地や物件を見極めれば資産価値が上がって経済的利益になる場合があるかもしれません
しかし賃貸は、要は「毎月支払う経費」なので、資産として利益になることは絶対にありません
マイホームのメリット
●音や振動などの心配、広さのある部屋でストレスが少ない
特に子育て世代には、子供が大きな声やおもちゃで激しく遊んでも隣人と壁が接していないため、ストレスに感じにくくなるのは大きなメリットです
また、部屋が複数又は広いことで、子供が自由に遊べたり遊具なんかも置けたりしますよ！
●自分好みに家をカスタマイズできる
内装や外装を自由に変更でき、自分好みの住まいを作ることができます
●心理的な安心・満足感がある
マイホームを購入すると、住宅ローンを返済し終わったら完全な資産として手元に残ります
もし資産価値があれば、将来的に売却して現金化することも可能です
ただし、よほど凄腕の不動産投資家でなければトータルで利益になることほとんどないと言えます
マイホームのデメリット
●初期費用が多い
頭金なしで購入できる住宅ローンも増えているようです
しかし、頭金の他に購入手数料や引越し費用などで高額となり、購入時にまとまったお金が必要になります
●メンテナスの手間、維持費が不確定
維持費として修繕費や固定資産税、保険料などがかかります
マイホームの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要で、特に日本の住宅は湿気が多く、木造建築が主流のため、定期的な修繕が不可欠です
日本は災害も多いため、予期せぬ修繕費が必要になる場合もあります
●不動産価格変動リスク
不動産市場の変動によって、購入時の価格よりも売却時の価格が下がるリスクがあります
人口が増加している地域や商業施設が充実している地域などは、不動産の価値が維持もしくは逆に上がる場合もありますが、過疎化が進む地域や災害リスクが高い地域では、不動産の価値が下がる可能性が高いです
●金利上昇リスク
住宅ローンには固定金利と変動金利というのがあります
固定金利は返済期間中の金利が一定ですが、初期の金利が高めに設定されています
変動金利は市場金利に応じて金利が変動します
固定金利より低めで設定されますが、市場金利が上昇してしまうと、どんどん返済額が増えてしまうリスクがあるのです
まとめ
色々な側面を考慮すると、賃貸の方が万人にとって「お得」になるでしょう
ただ、マイホームには金銭的な理由では表現しきれないメリットもあることは確かです
さとぽん自身も、「子供にとって自由に、のびのびと過ごせる空間」が、支払うお金以上の価値があると思いマイホームを選択しました！
マイホームは数百万〜一千数百万円の負債を背負ってでもマイホー厶が欲しい！と思う場合には、贅沢と割り切って買うのはありですよ！
ちなみに、儲かる物件の購入は難しくても、負債をできるかぎり抑えてマイホームを購入する選び方もありますが、また別の記事で紹介いたします！
住宅メーカーの営業トークに乗って買い、「こんなはずじゃ無かったのに…」ということが無いように、自分自身で最善の選択をできるようにしましょう！
以上、さとぽんでした！
